Khởi công xây dựng nhà ở là một cột mốc vô cùng quan trọng, đánh dấu bước khởi đầu cho hành trình kiến tạo tổ ấm tương lai. Để quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, an toàn, không bị gián đoạn hay phát sinh chi phí ngoài tầm kiểm soát, việc chuẩn bị kỹ lưỡng từ trước là điều bắt buộc.
Việc chuẩn bị một kế hoạch bài bản trước khi máy móc vào công trường sẽ giúp bạn luôn ở thế chủ động. Hãy áp dụng ngay checklist 8 việc cần làm trước ngày khởi công chi tiết dưới đây để đảm bảo công trình của bạn được hoàn thiện đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, tiết kiệm thời gian và tối ưu hóa chi phí tốt nhất.
1. Xác định ngân sách thực tế
Tiền bạc là yếu tố quyết định quy mô và chất lượng của ngôi nhà. Sai lầm phổ biến của nhiều chủ nhà là chỉ tính toán tổng số tiền mình đang có mà không phân bổ chi tiết cho từng giai đoạn, dẫn đến việc thiếu hụt dòng tiền ở giai đoạn hoàn thiện.
Lập bảng dự toán chi phí chi tiết
Bạn cần phân chia ngân sách thành các danh mục rõ ràng:
-
Chi phí cho phần thô (cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch xây và nhân công thô).
-
Chi phí cho phần hoàn thiện (gạch lát nền, thiết bị vệ sinh, hệ thống cửa, sơn nước, thiết bị chiếu sáng).
-
Chi phí cho phần nội thất (bàn ghế, giường tủ, tủ bếp, rèm cửa).
-
Chi phí cho các thủ tục hành chính, bản vẽ thiết kế và thuê giám sát.
Trong xây dựng, dù bạn có tính toán kỹ đến đâu thì việc phát sinh chi phí vẫn rất dễ xảy ra do giá cả vật liệu biến động hoặc do bạn muốn thay đổi chủng loại thiết bị tốt hơn. Vì vậy, trong checklist 8 việc cần làm trước ngày khởi công, bạn bắt buộc phải trích ra một khoản quỹ dự phòng từ 10% đến 15% tổng giá trị công trình để xử lý các tình huống phát sinh này mà không làm ảnh hưởng đến dòng tiền chính.
2. Hoàn thiện hồ sơ thiết kế
Một bộ hồ sơ kỹ thuật đạt chuẩn để thợ có thể thi công ngay phải bao gồm:
-
Bản vẽ kiến trúc: Chi tiết kích thước các phòng, vị trí cửa sổ, cửa đi, chi tiết mặt đứng, mặt cắt của ngôi nhà.
-
Bản vẽ kết cấu: Thông số chi tiết về kết cấu chịu lực bao gồm móng, dầm, cột, sàn, cách đan thép và mác bê tông cụ thể.
-
Bản vẽ điện nước (M&E): Sơ đồ đi dây điện âm tường, vị trí ổ cắm, công tắc, tủ điện, hệ thống cấp thoát nước cho từng khu vực nhà vệ sinh, ban công, mái.
Hãy ngồi lại cùng kiến trúc sư để rà soát kỹ bản vẽ một lần cuối. Hãy đảm bảo rằng việc bố trí các phòng, vị trí kê giường tủ, hướng cửa đã hoàn toàn đúng với thói quen sinh hoạt và nhu cầu sử dụng của gia đình bạn, tránh tình trạng nhà đang xây lại yêu cầu đập tường sửa lại cấu trúc vì nhìn thực tế không hợp lý.
3. Kiểm tra pháp lý xây dựng
Xây dựng nhà ở mà không tuân thủ quy định pháp luật sẽ đối mặt với rủi ro bị chính quyền đình chỉ thi công, phạt tiền rất nặng, thậm chí buộc phải dỡ bỏ phần công trình vi phạm.
Các giấy tờ pháp lý bắt buộc phải có
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc và bản sao có công chứng để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bạn đối với mảnh đất.
-
Giấy phép xây dựng: Do cơ quan có thẩm quyền cấp phép dựa trên hồ sơ thiết kế của bạn. Nội dung xây dựng thực tế tại công trường phải trùng khớp hoàn toàn với số tầng, chiều cao và ranh giới đất ghi trong giấy phép.
-
Đơn thông báo khởi công: Trước ngày động thổ tối thiểu 3 ngày làm việc, bạn hoặc nhà thầu phải gửi đơn thông báo ngày khởi công kèm bản sao giấy phép xây dựng đến Ủy ban nhân dân cấp Phường/Xã nơi có công trình để họ lưu hồ sơ quản lý.
4. Khảo sát hiện trạng khu đất
Khảo sát hiện trạng là bước kỹ thuật quan trọng giúp bạn và nhà thầu đưa ra các biện pháp thi công nền móng phù hợp, an toàn, tránh làm ảnh hưởng đến các công trình liền kề.
Các công việc cần làm khi khảo sát thực địa
-
Xác định ranh giới và định vị tim mốc: Sử dụng thước dây hoặc máy đo đạc chuyên dụng để định vị chính xác ranh giới đất của mình theo đúng sổ đỏ, tránh tình trạng xây lấn sang đất của nhà bên cạnh dẫn đến tranh chấp thưa kiện kéo dài.
-
Khảo sát địa chất: Kiểm tra nền đất là đất nền cứng hay đất nền mượn, đất bùn yếu để chọn phương án làm móng phù hợp.
-
Kiểm tra lối vào công trường: Khảo sát xem đường hẻm, ngõ ngách dẫn vào đất rộng bao nhiêu mét để tính toán phương án vận chuyển vật tư. Xe tải lớn có vào được trực tiếp không, hay phải dùng xe ba gác tăng bo từng chút một để chủ động về chi phí nhân công bốc xếp.
5. Chốt vật liệu và tiêu chuẩn thi công
Trong hồ sơ chuẩn bị, bạn phải yêu cầu nhà thầu lập một bảng danh mục ghi rõ tên thương hiệu, quy cách, kích thước của từng loại vật liệu đưa vào công trình:
-
Thép sử dụng hãng nào, xi măng loại gì.
-
Gạch xây là gạch nhà máy nào, cát dùng loại cát hạt lớn hay cát mịn tô trát.
-
Ống nước dùng hãng gì, dây điện dùng loại nào.
Hãy ghi rõ trong văn bản thỏa thuận về các tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc thợ phải tuân thủ, ví dụ: quy trình trộn vữa phải đúng tỷ lệ, tường xây xong phải tưới nước bảo dưỡng bao nhiêu ngày, bê tông sàn sau khi đổ phải che đậy và tưới nước giữ ẩm ra sao. Việc chốt trước tiêu chuẩn này giúp bạn có căn cứ pháp lý để nghiệm thu chất lượng sau này.
6. Thống nhất tiến độ thi công
Yêu cầu nhà thầu lập bảng tổng tiến độ, bảng tiến độ này phải được thể hiện chi tiết bằng văn bản hoặc biểu đồ Excel, chia rõ mốc thời gian bắt đầu và kết thúc của từng phân đoạn công việc:
-
Thời gian hoàn thành phần đào móng và đổ bê tông móng.
-
Thời gian đổ sàn tầng 1, tầng 2 và cất nóc.
-
Thời gian dành cho công tác xây tường, tô trát và đi đường ống kỹ thuật âm tường.
-
Thời gian làm phần hoàn thiện và bàn giao nhà.
Để tăng tính răn đe và buộc nhà thầu phải tập trung nhân công làm việc nghiêm túc, bạn nên đưa điều khoản phạt chậm tiến độ vào thỏa thuận chung. Nếu nhà thầu chậm trễ bàn giao nhà mà không có lý do bất khả kháng, họ sẽ phải chịu mức phạt một khoản tiền nhất định cho mỗi ngày chậm trễ.
7. Thông báo với hàng xóm xung quanh
Trước ngày khởi công một vài tuần, bạn nên trực tiếp sang gặp gỡ các hộ hàng xóm sát vách và xung quanh. Hãy gửi lời xin lỗi trước vì những bất tiện về tiếng ồn, bụi bặm sắp tới, đồng thời thông báo rõ thời gian thi công dự kiến hàng ngày để họ chủ động sắp xếp sinh hoạt.
Hãy cùng nhà thầu và chủ nhà liền kề đi kiểm tra, chụp ảnh và quay video lại toàn bộ các vết nứt tường, vết ố mốc hoặc hư hỏng hiện có của nhà họ. Lập biên bản hiện trạng có chữ ký xác nhận của các bên. Nếu trong quá trình thi công móng nhà bạn làm phát sinh vết nứt mới, bạn sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa; còn nếu vết nứt đã có từ trước, bạn sẽ tránh được việc bị đổ lỗi oan.
8. Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký
Hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý tối cao bảo vệ quyền lợi của cả bạn và nhà thầu khi xảy ra tranh chấp. Bạn tuyệt đối không được ký hợp đồng một cách vội vàng hay dựa vào sự tin tưởng, hứa hẹn bằng lời nói suông.
Các điều khoản cốt lõi cần đặc biệt lưu ý
-
Hình thức khoán thầu: Ghi rõ là khoán trọn gói, khoán phần thô và nhân công hoàn thiện, hay chỉ thuê nhân công để tránh việc nhà thầu tự ý tính thêm các chi phí phát sinh nhỏ lẻ.
-
Quy trình và tiến độ thanh toán: Dòng tiền giải ngân phải được chia nhỏ theo từng mốc khối lượng hoàn thành thực tế ngoài công trường. Không ứng trước quá nhiều tiền cho nhà thầu khi họ chưa thi công tương ứng.
-
Chế độ bảo hành công trình: Hợp đồng phải ghi rõ thời gian bảo hành cho phần kết cấu và phần hoàn thiện chống thấm, kèm theo số tiền giữ lại bảo hành để ràng buộc trách nhiệm của nhà thầu sau khi bàn giao nhà.
Kết Luận
Việc hoàn thiện toàn bộ danh mục công việc trong checklist 8 việc cần làm trước ngày khởi công đòi hỏi chủ nhà phải đầu tư rất nhiều thời gian, công sức và phải có sự am hiểu nhất định về quy trình hành chính cũng như kỹ thuật xây dựng dân dụng.
Hãy để tổ ấm mơ ước của bạn được đặt nền móng một cách vững chắc và chuyên nghiệp nhất ngay từ những bước đi đầu tiên. Liên hệ ngay với Nam Trường Thành hôm nay để được các kỹ sư tư vấn giải pháp, khảo sát thực địa miễn phí và nhận báo giá thi công trọn gói an tâm nhất!
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG NAM TRƯỜNG THÀNH
- Văn phòng: 381 – 383 Đường Số 1, Phường An Lạc, Bình Tân, TP. HCM
- Hotline/Zalo: 0819.288.288
- Website: www.namtruongthanh.com
- Facebook: https://www.facebook.com/NamTruongThanh.JSC/
- TikTok: www.tiktok.com/@namtruongthanhjsc
- YouTube: www.youtube.com/@namtruongthanhjsc