Ký hợp đồng thi công là bước pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi tài chính và chất lượng công trình cho gia chủ. Để tránh rủi ro đội vốn, bạn cần chuẩn bị sẵn các câu hỏi nên làm rõ trước khi ký hợp đồng xây nhà nhằm chủ động kiểm soát nhà thầu. Nhiều chủ đầu tư bỏ qua khâu chất vấn này, dẫn đến tình trạng bị động khi công trình bị thi công sai bản vẽ, chậm tiến độ hoặc phát sinh chi phí ngoài tầm kiểm soát.
Dưới đây là 7 câu hỏi nên làm rõ trước khi ký hợp đồng xây nhà giúp bạn thiết lập một văn bản minh bạch, chặt chẽ trước khi quyết định đặt gói xây nhà trọn gói.
1. Giá này bao gồm những gì? Có phát sinh không?
Đây là câu hỏi cốt lõi đầu tiên để xác định tính trọn gói thực tế của gói thầu và kiểm soát tổng mức đầu tư của gia chủ.
1.1. Phạm vi công việc trong đơn giá
Chủ đầu tư cần yêu cầu nhà thầu liệt kê chính xác ranh giới thi công của gói giá đã báo. Đơn giá ghi trong hợp đồng đã bao gồm các hạng mục sau đây chưa:
-
Chi phí ép cọc gia cố nền móng thực tế hay chỉ tính móng nông?
-
Chi phí nhân công bốc xếp, trung chuyển vật tư vào hẻm nhỏ (nếu công trình ở vị trí sâu)?
-
Chi phí xin cấp phép xây dựng, đo đạc trích lục bản đồ và hồ sơ hoàn công?
-
Chi phí lắp đặt hệ thống điện nước tạm phục vụ công trường và dọn dẹp xà bần?
1.2. Cam kết không phát sinh bằng văn bản
Nếu nhà thầu trả lời đây là giá khoán gọn trọn gói, chủ nhà phải yêu cầu đưa dòng cam kết sau vào điều khoản chính thức: “Đơn giá là cố định và khoán gọn cho công trình hoàn thiện theo đúng bản vẽ thiết kế. Nhà thầu cam kết 100% không phát sinh thêm bất kỳ khoản chi phí nào đối với các hạng mục đã ghi trong hồ sơ” nhằm chặn đứng tình trạng đòi tăng giá giữa chừng.
2. Chủng loại vật tư ghi cụ thể như thế nào trong hợp đồng?
Gian lận vật tư, tráo đổi vật tư phân khúc thấp vào công trình là nguyên nhân trực tiếp khiến nhà nhanh xuống cấp. Câu hỏi này buộc nhà thầu phải minh bạch hóa nguồn cung đầu vào.
Cần ghi rõ hình thức phạt vi phạm nếu chủ nhà phát hiện vật tư mang đến công trường sai chủng loại. Nhà thầu phải có nghĩa vụ tự di dời vật tư sai phạm ra khỏi công trình, tự chịu chi phí đập phá thi công lại và chịu phạt tiền theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng.
3. Ai sẽ là người chịu trách nhiệm giám sát và nghiệm thu chất lượng công trình?
Sự lỏng lẻo trong khâu quản lý nhân sự tại công trường là lý do hàng đầu khiến thợ thi công làm ẩu, làm sai bản vẽ kỹ thuật.
3.1. Xác định nhân sự quản lý trực tiếp
Gia chủ cần chất vấn rõ nhà thầu về bộ máy nhân sự sẽ túc trực tại công trình:
-
Ai là chỉ huy trưởng công trình chịu trách nhiệm điều hành chung?
-
Kỹ sư giám sát kỹ thuật có mặt tại hiện trường bao nhiêu tiếng một ngày? Kỹ sư đó có chứng chỉ hành nghề phù hợp hay không?
-
Hay nhà thầu chỉ khoán trắng công trình cho một toán thợ tự quản lý, thỉnh thoảng mới ghé qua kiểm tra?
3.2. Quyền hạn nghiệm thu của chủ đầu tư
Hợp đồng phải xác định rõ chủ đầu tư (hoặc đơn vị tư vấn giám sát độc lập do chủ nhà thuê) có toàn quyền kiểm tra, nghiệm thu chất lượng công việc bất kỳ lúc nào. Nếu phát hiện công đoạn nào chưa đạt chuẩn kỹ thuật, chủ nhà có quyền ra lệnh tạm dừng thi công để khắc phục.
4. Quy trình kiểm soát chất lượng công trình như thế nào?
Kiểm soát chất lượng không thể thực hiện bằng cảm tính, mà phải dựa trên một quy trình nghiệm thu phân tầng nghiêm ngặt, có biên bản ký kết rõ ràng. Đây là một trong các câu hỏi nên làm rõ trước khi ký hợp đồng xây nhà giúp bạn nắm giữ thế chủ động.
4.1. Nghiệm thu theo từng công đoạn thô
Nhà thầu phải trình bày rõ quy trình kiểm tra các hạng mục ẩn giấu kỹ thuật. Cụ thể, thợ chỉ được phép thực hiện công đoạn tiếp theo khi công đoạn trước đã được nghiệm thu đạt chuẩn:
-
Đan xong cốt thép móng, dầm, sàn -> Nghiệm thu đo đạc khoảng cách, con kê -> Tiến hành đổ bê tông.
-
Đi xong hệ thống đường ống điện nước âm tường -> Test áp lực nước, kiểm tra thông mạch -> Tiến hành tô trát tường.
4.2. Quy trình kiểm tra chống thấm dột
Hạng mục chống thấm sân thượng, nhà vệ sinh bắt buộc phải có quy trình ngâm nước thử nghiệm (test nước) liên tục từ 48 đến 72 giờ. Nếu bề mặt sàn trệt không có hiện tượng thấm ngấm, hai bên mới ký biên bản đóng chương trình thô để chuyển sang lát gạch hoàn thiện.
5. Tiến độ từng hạng mục được cam kết như thế nào?
Tiến độ thi công kéo dài sẽ làm phát sinh chi phí cơ hội, tiền thuê nhà tạm và gây áp lực tâm lý lớn cho gia đình bạn.
Chủ nhà cần yêu cầu nhà thầu cung cấp một bảng tiến độ chi tiết, chia nhỏ thời gian hoàn thành theo từng cột mốc rõ ràng thay vì chỉ ghi chung chung tổng thời gian 4 hay 5 tháng. Dựa vào đây, chủ nhà có thể dễ dàng kiểm tra xem công trình có đang bị chậm trễ hay không.
Điều khoản phạt phải được định lượng bằng số tiền cụ thể cho mỗi ngày trễ hạn bàn giao (thường từ 1.000.000 VND đến 3.000.000 VND/ngày). Nếu tổng thời gian trễ hạn vượt quá 30 ngày, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh.
6. Cách xử lý phát sinh chi phí ra sao nếu có thay đổi?
Trong thực tế thi công, việc điều chỉnh một vài chi tiết thiết kế hoặc thay đổi gu thẩm mỹ nội thất là điều rất dễ xảy ra. Quy trình xử lý phát sinh cần được chuẩn hóa để tránh tranh cãi dòng tiền vào cuối công trình.
Hợp đồng phải nêu rõ: Mọi thay đổi dẫn đến tăng hoặc giảm chi phí đều phải được hai bên thống nhất, lập biên bản phụ lục phát sinh (ghi rõ khối lượng bóc tách và đơn giá cụ thể) và có chữ ký xác nhận của cả hai bên trước khi hạng mục đó được triển khai thực tế tại hiện trường.
Chủ đầu tư có quyền từ chối thanh toán cho bất kỳ khoản chi phí phát sinh nào do nhà thầu tự ý làm thêm hoặc tự ý thay đổi chủng loại vật tư mà không có văn bản chấp thuận trước đó của chủ nhà.
7. Bảo hành những gì? Bao lâu? Quy trình thực hiện như thế nào?
Chất lượng thực tế của ngôi nhà chỉ được bộc lộ rõ sau khi trải qua các mùa thời tiết mưa nắng khắc nghiệt. Chế độ bảo hành chính là tấm phiếu bảo hiểm dài hạn cho công trình.
Chủ nhà nên giữ lại từ 3% đến 5% tổng giá trị hợp đồng làm tiền cam kết bảo hành trong vòng 12 tháng đầu tiên. Quy trình xử lý phải ghi rõ thời gian phản hồi: “Khi nhận được thông báo sự cố từ chủ nhà, trong vòng 24 đến 48 giờ, nhà thầu phải cử kỹ sư xuống hiện trường khảo sát và đưa ra biện pháp khắc phục. Nếu nhà thầu quá hạn không xử lý, chủ nhà có quyền dùng số tiền giữ lại để thuê đơn vị khác sửa chữa”.
Kết Luận
Chủ động đặt ra những câu hỏi nên làm rõ trước khi ký hợp đồng xây nhà là cách tốt nhất để bạn đóng băng ngân sách và bảo hiểm chất lượng cho tổ ấm tương lai.
Tại Nam Trường Thành, mọi thắc mắc của bạn đều được giải quyết triệt để bằng văn bản pháp lý minh bạch. Chúng tôi bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư thông qua hợp đồng khoán gọn cam kết 100% KHÔNG phát sinh chi phí, phụ lục vật tư chi tiết từng thông số và chính sách bảo hành kết cấu dài hạn lên đến 10 năm.
Hãy liên hệ ngay với Nam Trường Thành hôm nay để được tư vấn phương án thi công và nhận bảng bóc tách khối lượng chi tiết hoàn toàn miễn phí!
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG NAM TRƯỜNG THÀNH
- Văn phòng: 381 – 383 Đường Số 1, Phường An Lạc, Bình Tân, TP. HCM
- Hotline/Zalo: 0819.288.288
- Website: www.namtruongthanh.com
- Facebook: https://www.facebook.com/NamTruongThanh.JSC/
- TikTok: www.tiktok.com/@namtruongthanhjsc
- YouTube: www.youtube.com/@namtruongthanhjsc