Hoàn công là thủ tục pháp lý quan trọng nhằm ghi nhận tài sản nhà ở gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, rất nhiều công trình dù đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng vẫn bị cơ quan chức năng từ chối hồ sơ nghiệm thu. Việc nắm rõ 6 lỗi khiến nhà xây xong không được hoàn công sẽ giúp chủ nhà chủ động kiểm soát quá trình thi công, đảm bảo tài sản có đầy đủ giá trị pháp lý.
Khi bị từ chối hoàn công, ngôi nhà của bạn sẽ gặp nhiều rủi ro như không thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc nguy cơ bị phạt hành chính, cưỡng chế tháo dỡ phần vi phạm. Bài viết dưới đây, Nam Trường Thành sẽ phân tích chi tiết 6 lỗi khiến nhà xây xong không được hoàn công phổ biến nhất hiện nay.
1. Thi công sai so với giấy phép xây dựng
Lỗi phổ biến hàng đầu trong nhóm 6 lỗi khiến nhà xây xong không được hoàn công là gia chủ tự ý thay đổi quy mô hoặc kiến trúc so với bản vẽ xin phép đã được duyệt.
Các lỗi sai giấy phép thường gặp khiến bị từ chối hoàn công:
- Tăng số tầng hoặc tự ý làm thêm tầng hầm, tầng chửng, tum thang.
- Mở rộng diện tích sàn xây dựng, vượt quá mật độ xây dựng cho phép.
- Thay đổi chiều cao các tầng hoặc tổng chiều cao công trình.
- Vi phạm khoảng lùi trước, lùi sau hoặc độ vươn ban công ra lộ giới.
Hậu quả của việc thi công sai phép:
Cơ quan thẩm định hoàn công sẽ tiến hành đối chiếu bản vẽ xin phép với đo đạc thực tế. Mọi sai lệch về diện tích, chiều cao hay số tầng đều bị coi là vi phạm trật tự xây dựng. Công trình bắt buộc phải nộp phạt hành chính và trả lại hiện trạng đúng giấy phép mới được xem xét hoàn công.
2. Không có biên bản kiểm tra của thanh tra xây dựng
Trong suốt quá trình thi công từ khi mở móng đến khi đổ sàn các tầng, lực lượng thanh tra xây dựng địa phương sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng. Việc thiếu các biên bản kiểm tra này là một nguyên nhân làm hồ sơ hoàn công bị gác lại.
Vai trò của biên bản kiểm tra từng giai đoạn:
Biên bản kiểm tra ghi nhận công trình thi công đúng định vị ranh giới, đúng cột móng và đúng chỉ giới xây dựng ở từng mốc thời gian.
| Giai đoạn thi công | Nội dung thanh tra kiểm tra | Chứng từ bắt buộc |
| Mở móng, định vị | Kiểm tra ranh đất, chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi | Biên bản định vị móng |
| Đổ sàn các tầng | Kiểm tra độ vươn ban công, chiều cao tầng | Biên bản kiểm tra công trình |
| Hoàn thiện mặt tiền | Kiểm tra hệ thống cửa, ban công, màu sắc | Biên bản nghiệm thu hiện trạng |
Nếu trong quá trình xây dựng, chủ nhà không phối hợp hoặc cố tình né tránh các đợt kiểm tra của thanh tra, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không có đủ căn cứ để xác nhận công trình hợp pháp khi làm thủ tục hoàn công.
3. Giấy phép xây dựng hết hiệu lực
Giấy phép xây dựng có thời hạn hiệu lực nhất định. Việc để giấy phép quá hạn mà không thực hiện gia hạn theo quy định cũng nằm trong số 6 lỗi khiến nhà xây xong không được hoàn công.
Nếu quá 12 tháng kể từ ngày cấp phép mà công trình chưa khởi công và không xin gia hạn, giấy phép đó sẽ tự động hết hiệu lực. Việc thi công dựa trên một giấy phép đã hết hiệu lực bị tính là xây dựng không phép, dẫn đến hồ sơ hoàn công sau này hoàn toàn bị bác bỏ.
4. Không lập bản vẽ hoàn công đúng hiện trạng thực tế
Bản vẽ hoàn công là bản vẽ thể hiện chính xác kích thước, hình dáng và kết cấu thực tế của ngôi nhà sau khi hoàn thành thi công.
Những sai sót thường gặp trong bản vẽ hoàn công:
-
Sai lệch thông số: Số liệu trên bản vẽ hoàn công không trùng khớp với kết quả đo đạc thực tế của đơn vị đo đạc bản đồ.
-
Tự ý sửa đổi: Đơn vị lập bản vẽ hoàn công tự ý giấu các phần xây dựng sai phép.
-
Thiếu con dấu pháp lý: Bản vẽ thiếu chữ ký, con dấu trách nhiệm của chủ nhà, nhà thầu thi công hoặc đơn vị tư vấn giám sát.
Khi cơ quan chức năng đối chiếu giữa bản vẽ hoàn công và bản vẽ xin phép ban đầu, nếu phát hiện sự bất hợp lý hoặc gian dối, hồ sơ sẽ bị trả về yêu cầu chỉnh sửa hoặc bị đình chỉ giải quyết.
5. Bố trí cửa và cửa sổ sai quy định
Bố trí cửa ra vào, cửa sổ, ô thông gió vi phạm quy định về ranh giới đất và kiến trúc đô thị là lý do kỹ thuật khiến nhiều gia chủ vướng phải khoản trích ra từ 6 lỗi khiến nhà xây xong không được hoàn công.
Quy định pháp lý về mở cửa sổ, cửa đi:
-
Không được mở cửa sang ranh đất nhà bên cạnh: Tất cả các cánh cửa sổ, cửa đi, ô thông gió không được phép mở vượt qua ranh giới đất thuộc quyền sử dụng của nhà lân cận.
-
Mở cửa ra ngõ hẻm, đường chung: Cánh cửa khi mở ra không được vươn quá chỉ giới đường đỏ hoặc chỉ giới xây dựng.
-
Quy định giáp ranh: Bức tường nhà xây sát ranh giới đất với nhà bên cạnh tuyệt đối không được trổ cửa đi, cửa sổ hay cửa thông gió.
Xử lý lỗi mở cửa sai quy định
-
Bắt buộc phải bít bỏ các ô cửa sổ mở sang không gian nhà bên cạnh.
-
Thay đổi dạng cửa mở quay thành cửa lùa âm tường nếu vươn ra ngoài.
- Kiểm tra lại toàn bộ ranh giới trước khi nộp hồ sơ đo đạc hoàn công.
6. Lấn chiếm đất công hoặc đất của hộ lân cận
Lấn chiếm đất là lỗi vi phạm nghiêm trọng nhất về mặt pháp lý trong quá trình thi công xây dựng nhà ở.
Các hình thức lấn chiếm thường gặp:
-
Đào móng vượt ranh đất: Thi công móng nhà lấn sang phần đất công cộng, hành lang an toàn giao thông hoặc lấn sang phần móng nhà bên cạnh.
-
Đua ô văng, mái đua, ban công: Thi công các phần kiến trúc nhô ra khoảng không vượt quá ranh giới lô đất được công nhận trong Sổ đỏ.
-
Xây tường rào lấn chiếm: Tận dụng đất trống công cộng để xây tường rào, sân cổng ngoài phạm vi ranh đất.
Khi phát hiện công trình có hành vi lấn chiếm đất, cơ quan quản lý nhà nước sẽ lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt tiền và buộc tháo dỡ toàn bộ phần công trình vi phạm. Công trình tuyệt đối không thể hoàn công nếu chưa khôi phục lại đúng ranh đất ban đầu.
Giải pháp giúp gia chủ tránh lỗi không được hoàn công
Để đảm bảo quá trình hoàn công diễn ra thuận lợi, gia chủ cần thực hiện tốt các biện pháp kiểm soát sau:
-
Tự giác chấp hành bản vẽ cấp phép: Thi công đúng 100% các thông số về diện tích, số tầng, chiều cao và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng.
-
Lưu giữ toàn bộ hồ sơ pháp lý: Thu thập đầy đủ các biên bản kiểm tra của thanh tra xây dựng, hóa đơn chứng từ và hợp đồng thi công.
-
Chọn nhà thầu thi công uy tín: Hợp tác với đơn vị xây dựng chuyên nghiệp có am hiểu tường tận về quy định pháp luật xây dựng tại địa phương.
Kết Luận
Tránh được 6 lỗi khiến nhà xây xong không được hoàn công sẽ giúp công trình của bạn gia tăng giá trị pháp lý và giao dịch an toàn. Việc lựa chọn một đơn vị thiết kế và thi công trọn gói chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu giúp chủ nhà loại bỏ hoàn toàn các rủi ro pháp lý này.
Liên hệ ngay với Nam Trường Thành để nhận tư vấn chi tiết về dịch vụ xây nhà trọn gói và giải pháp hoàn công nhà ở nhanh chóng, đúng quy định!
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG NAM TRƯỜNG THÀNH
- Văn phòng: 381 – 383 Đường Số 1, Phường An Lạc, Bình Tân, TP. HCM
- Hotline/Zalo: 0819.288.288
- Website: www.namtruongthanh.com
- Facebook: https://www.facebook.com/NamTruongThanh.JSC/
- TikTok: www.tiktok.com/@namtruongthanhjsc
- YouTube: www.youtube.com/@namtruongthanhjsc