Việc nắm rõ khi xây nhà cần phải đóng những khoản thuế nào là bước chuẩn bị pháp lý quan trọng giúp gia chủ tránh bị đình chỉ thi công hoặc xử phạt hành chính. Thực tế, quy định về thuế xây dựng khá phức tạp, bao gồm lệ phí cấp phép, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập nhân công. Hiểu đúng việc khi xây nhà cần đóng những khoản thuế nào không chỉ giúp bạn chủ động về ngân sách mà còn đảm bảo quá trình hoàn công, đổi sổ hồng sau này diễn ra thuận lợi. Bài viết này, Nam Trường Thành sẽ cung cấp lộ trình chi tiết từ A-Z về các nghĩa vụ tài chính khi xây dựng nhà ở.
1. Tại sao khi xây nhà gia chủ cần nộp những khoản thuế bắt buộc?
Xây dựng nhà ở là hoạt động tạo ra tài sản mới và phát sinh thu nhập cho các bên liên quan. Theo pháp luật Việt Nam, mọi hoạt động kinh doanh, dịch vụ và sở hữu tài sản đều gắn liền với nghĩa vụ nộp ngân sách.
– Đảm bảo tính pháp lý cho công trình: Khi bạn nắm rõ những khoản thuế bắt buộc khi xây nhà, bạn sẽ chuẩn bị đầy đủ chứng từ để chứng minh tính hợp pháp của ngôi nhà. Điều này cực kỳ quan trọng khi cán bộ quản lý đô thị kiểm tra hiện trường hoặc khi bạn cần thế chấp nhà đất để vay vốn ngân hàng.
– Tránh các khoản phạt chậm nộp: Thuế và phí xây dựng thường có thời hạn kê khai cụ thể. Việc chậm trễ do không biết mình phải đóng khoản gì có thể dẫn đến tiền phạt chậm nộp tích lũy theo ngày, gây tổn thất tài chính không nhỏ cho gia chủ.
2. Các khoản thuế chính liên quan đến hoạt động xây nhà ở
Để trả lời chi tiết cho câu hỏi khi xây nhà cần phải đóng những khoản thuế nào, chúng ta cần phân tách rõ giữa thuế trực tiếp (gia chủ đóng) và thuế gián tiếp (nhà thầu đóng nhưng thường được tính vào giá thành).
2.1. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Đây là khoản phí đầu tiên và bắt buộc trước khi khởi công (trừ các trường hợp được miễn giấy phép).
- Đối tượng: Chủ đầu tư (gia chủ).
- Mức đóng: Tùy thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành phố (thường dao động từ 50.000đ đến 150.000đ đối với nhà ở riêng lẻ). Tuy khoản phí này rất nhỏ nhưng là điều kiện tiên quyết để hợp pháp hóa việc xây dựng.
2.2. Thuế môn bài (Lệ phí môn bài)
Khi thực hiện dịch vụ xây dựng, bên nhận thầu phát sinh hoạt động kinh doanh. Do đó, thuế môn bài là một phần không thể thiếu trong danh mục khi xây nhà cần phải đóng những khoản thuế nào.
- Nếu bạn thuê nhà thầu chuyên nghiệp: Nhà thầu phải tự đóng thuế môn bài hàng năm.
- Nếu bạn thuê đội thợ cá nhân (không có tư cách pháp nhân): Về lý thuyết, đội thợ phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế, nhưng trên thực tế, cơ quan thuế thường kiểm soát thông qua gia chủ.
2.3. Thuế giá trị gia tăng (GTGT – VAT)
Dịch vụ xây dựng là đối tượng chịu thuế GTGT.
- Công thức tính: Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế * Tỷ lệ thuế.
- Thông thường, đối với dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu, tỷ lệ là 5%. Nếu bao thầu toàn bộ nguyên vật liệu, tỷ lệ là 3%.
2.4. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Nghĩa vụ này phát sinh từ thu nhập của người thợ hoặc chủ thầu cá nhân. Tỷ lệ thuế TNCN thường là 2% trên doanh thu nhân công. Nhiều gia chủ khi tự mua vật liệu và thuê nhân công lẻ thường bất ngờ khi bị yêu cầu nộp khoản này thay cho thợ.
3. Ai là người nộp các loại thuế xây dựng nhà ở?
Trường hợp 1: Thuê thầu trọn gói (Chìa khóa trao tay)
Nếu gia chủ ký hợp đồng với một công ty xây dựng có pháp nhân rõ ràng, công ty đó có trách nhiệm kê khai và nộp toàn bộ các loại thuế (GTGT, TNCN cho thợ, Thuế TNDN). Trong trường hợp này, gia chủ chỉ cần giữ lại hợp đồng và các hóa đơn tài chính làm bằng chứng đã hoàn thành nghĩa vụ thông qua giá trị hợp đồng.
Trường hợp 2: Gia chủ tự thuê thợ lẻ và mua vật tư
Theo quy định, cá nhân nhận thầu xây dựng phải nộp thuế. Tuy nhiên, vì các đội thợ lẻ thường không tự giác kê khai, cơ quan thuế sẽ làm việc với gia chủ. Để công trình không bị đình chỉ, gia chủ thường đứng ra nộp hộ các khoản thuế thay cho đội thợ dựa trên hợp đồng nhân công.
4. Lệ phí trước bạ và thuế đất: Những khoản phí sau xây dựng
Sau khi hoàn thành công trình, những khoản thuế phải đóng vẫn chưa kết thúc nếu bạn muốn làm thủ tục hoàn công (ghi nhận tài sản trên đất).
4.1. Lệ phí trước bạ nhà ở
Lệ phí trước bạ nhà ở được tính theo tỷ lệ 0,5% trên giá trị nhà ở. Giá trị này không dựa trên chi phí xây dựng thực tế mà căn cứ vào bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Khoản phí này giúp xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, thuận lợi cho việc mua bán, thế chấp hoặc thừa kế sau này.
Việc nộp lệ phí trước bạ không bắt buộc ngay sau khi xây xong, nhưng về lâu dài, gia chủ nên thực hiện để đảm bảo đầy đủ pháp lý.
4.2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế đóng hằng năm, áp dụng cho đất ở. Việc xây nhà không làm phát sinh thêm loại thuế mới, nhưng trong quá trình làm thủ tục xây dựng, cơ quan chức năng có thể yêu cầu gia chủ hoàn tất nghĩa vụ thuế đất nếu trước đó chưa thực hiện đầy đủ.
Nhiều gia chủ nhầm lẫn rằng xây nhà phải đóng thêm thuế đất, nhưng thực tế đây là nghĩa vụ song song và không phụ thuộc trực tiếp vào việc xây dựng công trình.
5. Các loại phí khác gia chủ thường gặp khi xây dựng
Ngoài các loại thuế nêu trên, trong quá trình thực hiện, gia chủ có thể phát sinh thêm một số khoản phí dịch vụ hành chính công:
- Phí thẩm định hồ sơ thiết kế: Áp dụng cho các công trình lớn hoặc yêu cầu đặc thù.
- Phí đo đạc, lập bản đồ hiện trạng: Để phục vụ cho việc xin phép xây dựng và hoàn công.
- Phí bảo vệ môi trường và phí sử dụng vỉa hè: Nếu quá trình thi công có tập kết vật liệu trên vỉa hè hoặc ảnh hưởng đến hạ tầng chung.
Hiểu rõ khi xây nhà cần phải đóng những khoản thuế nào bao gồm cả các loại phí lẻ này sẽ giúp bạn quản lý dòng tiền dự phòng tốt hơn, tránh việc “phát sinh” làm thâm hụt ngân sách chính.
6. Quy trình kê khai và nộp thuế xây dựng nhà ở gia chủ cần biết
Bước 1: Xác định công trình có thuộc diện phải kê khai thuế hay không
Nếu gia chủ xây nhà bằng cách thuê đội xây lẻ, cá nhân thi công, không ký hợp đồng với doanh nghiệp xây dựng có tư cách pháp nhân và không có hoá đơn VAT, thì công trình thuộc diện phải kê khai thuế xây dựng.
Ngược lại, nếu gia chủ ký hợp đồng xây dựng với công ty xây dựng trọn gói, có đăng ký kinh doanh và xuất hoá đơn đầy đủ, thì nghĩa vụ kê khai thuế đã do nhà thầu thực hiện. Gia chủ không cần đứng tên kê khai riêng.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế xây dựng nhà ở
Sau khi xác định công trình thuộc diện phải kê khai, gia chủ cần chuẩn bị hồ sơ theo yêu cầu của chi cục thuế địa phương. Trên thực tế, hồ sơ không quá phức tạp, nhưng cần đủ và đúng.
Hồ sơ thường bao gồm đơn đề nghị kê khai thuế xây dựng nhà ở riêng lẻ, bản sao giấy phép xây dựng, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng xây dựng hoặc thỏa thuận thuê nhân công (nếu có), cùng với bản dự toán chi phí xây dựng.
Trong nhiều trường hợp, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào diện tích xây dựng và đơn giá địa phương để xác định giá trị tính thuế, kể cả khi gia chủ không có dự toán chi tiết.
Bước 3: Nộp hồ sơ kê khai tại cơ quan thuế
Gia chủ nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi có công trình xây dựng. Một số địa phương cho phép tiếp nhận hồ sơ qua bộ phận một cửa tại địa phương, nhưng phổ biến nhất vẫn là làm việc trực tiếp với chi cục thuế.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ thuế sẽ kiểm tra thông tin, đối chiếu giấy phép xây dựng, quy mô công trình và hình thức thi công để xác định có phát sinh thuế hay không và áp dụng tỷ lệ thuế phù hợp.
Bước 4: Cơ quan thuế xác định số thuế phải nộp
Dựa trên hồ sơ kê khai, cơ quan thuế sẽ ra thông báo thuế khoán đối với công trình xây dựng nhà ở. Nếu xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu, tức chỉ thuê nhân công, mức thuế thường được tính khoảng 7% trên giá trị nhân công xây dựng. Nếu xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu, mức thuế thường khoảng 5% trên tổng giá trị hợp đồng xây dựng. Số tiền thuế này sẽ được thể hiện rõ trong thông báo nộp thuế, kèm theo thời hạn nộp cụ thể.
Bước 5: Thực hiện nộp thuế xây dựng
Sau khi nhận thông báo, gia chủ tiến hành nộp thuế theo hướng dẫn. Việc nộp có thể thực hiện tại kho bạc nhà nước, ngân hàng được ủy nhiệm thu hoặc thông qua cổng nộp thuế điện tử (tùy địa phương).
Khi nộp xong, gia chủ cần lưu giữ chứng từ nộp thuế cẩn thận. Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất nếu sau này có kiểm tra hoặc làm thủ tục hoàn công.
Bước 6: Hoàn tất nghĩa vụ thuế và tiếp tục thi công
Sau khi hoàn thành việc nộp thuế, gia chủ có thể tiếp tục thi công bình thường. Trong đa số trường hợp, thuế xây dựng nhà ở được kê khai và nộp một lần cho toàn bộ công trình, không phải đóng theo từng giai đoạn.
Tuy nhiên, nếu trong quá trình thi công có thay đổi quy mô, diện tích hoặc hình thức xây dựng, cơ quan thuế có thể yêu cầu kê khai bổ sung.
Kết Luận
Tại Nam Trường Thành, chúng tôi hiểu rằng xây nhà không chỉ là chuyện kỹ thuật, mà còn là câu chuyện pháp lý và tài chính. Vì vậy, bên cạnh thi công chất lượng, Nam Trường Thành luôn tư vấn rõ ràng cho gia chủ khi xây nhà cần phải đóng những khoản thuế nào, trường hợp nào cần đóng và cách tối ưu chi phí hợp lý.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và muốn một quy trình minh bạch – đúng pháp luật – hạn chế phát sinh, hãy liên hệ Nam Trường Thành để được tư vấn chi tiết ngay từ giai đoạn đầu.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG NAM TRƯỜNG THÀNH
- Văn phòng: 381 – 383 Đường Số 1, Phường An Lạc, TP. HCM
- Hotline/Zalo: 0819.288.288
- Website: www.namtruongthanh.com
- Facebook: Nam Trường Thành Jsc
- TikTok: www.tiktok.com/@namtruongthanhjsc