Trong năm 2026, các văn bản pháp lý liên quan đến diện tích xây dựng, đất đai và nhà ở bước vào giai đoạn đồng bộ hoá, khiến người dân có nhu cầu xây dựng nhà riêng cần đặc biệt lưu tâm đến quy định diện tích xây dựng nhà ở 2026.
Đây chính là nội dung quan trọng, bởi chỉ cần hiểu sai về diện tích tối thiểu, mật độ xây dựng, chiều cao công trình hay khoảng lùi, hồ sơ xin phép xây dựng có thể bị trả lại nhiều lần hoặc nghiêm trọng hơn là công trình vi phạm dẫn đến mức phải tháo dỡ.
Chính vì vậy, việc nắm rõ quy định diện tích xây dựng ngay từ đầu là bước nền tảng để đảm bảo quá trình xin phép trơn tru và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.
1. Hiểu đúng về các khái niệm trước khi áp dụng quy định 2026
Trước khi tìm hiểu về diện tích được phép xây dựng trong năm 2026, chủ nhà nên nắm rõ một số thuật ngữ thường gặp.
– Diện tích đất: là số đo kích thước bề mặt của một mảnh đất, biểu thị bằng đơn vị như mét vuông (m²) hay hecta (ha), rất quan trọng trong quản lý, quy hoạch và giao dịch nhà đất.
– Diện tích xây dựng (footprint): là tổng diện tích phần công trình được phép xây dựng trên một khu đất, tính từ mép ngoài cùng của tường bên này đến mép ngoài cùng của tường đối diện, bao gồm móng, sàn các tầng (kể cả ban công, hành lang), mái, tầng hầm, sân, và các hạng mục phụ trợ, tuân thủ theo quy hoạch và giấy phép xây dựng.
– Diện tích sàn: là tổng diện tích có thể sử dụng của tất cả các tầng trong một công trình xây dựng, bao gồm cả các khu vực chức năng bên trong (phòng khách, bếp) và các không gian phụ trợ như ban công, hành lang, sân thượng, tầng hầm, tầng kỹ thuật, và mái, tính theo mép ngoài tường bao hoặc tâm tường tùy theo quy định, dùng để tính chi phí, cấp phép xây dựng và thiết kế nội thất.
– Mật độ xây dựng: là tỉ lệ giữa toàn bộ diện tích đất của công trình xây dựng (m²) trên toàn bộ diện tích khu đất (m²),và là yếu tố mà các cơ quan cấp phép xem xét rất kỹ trong quy định diện tích xây dựng nhà ở 2026.
Hai thuật ngữ khác cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xây dựng là chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Đây là ranh giới quy hoạch và ranh giới được phép xây dựng, quyết định việc công trình có phải chừa khoảng lùi hay không.
2. Quy định về diện tích xây dựng nhà ở 2026
2.1. Diện tích tối thiểu được phép xây dựng
Đây là diện tích nhỏ nhất mà một ngôi nhà riêng lẻ phải có để đảm bảo đủ không gian sống cơ bản cho một gia đình. Việc quy định diện tích tối thiểu nhằm đảm bảo chất lượng cuộc sống và tránh tình trạng xây dựng nhà ở quá chật chội, ảnh hưởng đến sức khoẻ và an toàn.
Ở khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc đô thị, diện tích tối thiểu là 45m². Khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc nông thôn, diện tích tối thiểu là 36m².
Diện tích tối thiểu có thể thay đổi tuỳ thuộc vào quy hoạch chi tiết của từng khu vực. Việc xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng về chiều cao tầng, khoảng cách tường, hệ số an toàn… để đảm bảo chất lượng công trình.
2.2. Diện tích tối đa được phép xây dựng
Ngoài quy định về diện tích tối thiểu, diện tích tối đa để xây dựng nhà ở cũng là một yếu tố cần lưu ý. Việc tuân thủ quy định này giúp đảm bảo tính hài hòa, cân đối trong quy hoạch tổng thể của khu vực, đồng thời tránh gây quá tải hạ tầng cơ sở.
Theo đó, diện tích xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ được xác định theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, và không được vượt quá 70% tổng diện tích lô đất. Ví dụ, nếu bạn sở hữu một lô đất có diện tích 100m², diện tích xây dựng tối đa mà bạn có thể sử dụng để xây nhà là 70m².
2.3. Quy định về chiều cao công trình và số tầng
Năm 2026, chiều cao và số tầng tiếp tục được xác định dựa trên lộ giới.
Quy định về số tầng xây dựng đối với nhà nằm trong hẻm dưới 3,5m yêu cầu chiều cao tối đa không vượt quá 3 tầng, với tổng chiều cao cả công trình không được quá 13,6m. Riêng tầng trệt, độ cao tối đa cho phép là 3,8m.
Đối với các tuyến đường có lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m, chiều cao xây dựng được quy định theo tỷ lệ bề rộng lộ giới. Cụ thể, đường 3,5m – dưới 7m cho phép tối đa 4 tầng (16m), đường 7m – dưới 12m được xây 5 tầng (20m), và đường 12m – dưới 20m có thể xây 6 tầng (24m).
Tuy nhiên, tùy theo quy hoạch từng khu vực, chính quyền có thể điều chỉnh giới hạn chiều cao để đảm bảo sự hài hòa trong đô thị. Chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi xây dựng để đảm bảo tuân thủ đúng quy định.
2.4. Khoảng lùi khi xây dựng
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng nhà.
Khoảng lùi xây dựng với công trình nhà ở được quy định tại Khoản 2.6.2 của tiêu chuẩn như sau:
- Nếu công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 – dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
- Khi công trình có chiều cao trên 28m, khoảng lùi xây dựng bằng 6m.
- Đối với các công trình cao 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
- Tính từ vỉa hè đến công trình và chiều cao 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3.
2.5. Các yêu cầu về thông thoáng, giếng trời và sân kỹ thuật
Nhà phố diện tích nhỏ dưới 50m² được khuyến nghị bố trí giếng trời tối thiểu 2m² để bảo đảm thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Trong trường hợp gia chủ muốn xây kín đất, quy định yêu cầu phải bố trí các khe thoáng hoặc sân sau kỹ thuật để đảm bảo các tiêu chuẩn xây dựng và an toàn cháy nổ.
3. Quy định diện tích xây dựng đối với từng loại công trình nhà ở
3.1. Nhà phố đô thị
Nhà phố thường có bề ngang nhỏ nên phải tuân thủ chặt mật độ và khoảng lùi. Với một lô đất phổ biến như 4*12m, diện tích được phép xây tại tầng trệt thường chỉ dao động từ 38-40m². Từ đó, diện tích sàn của từng tầng và tổng diện tích công trình được tính toán sao cho phù hợp với quy định.
3.2. Nhà cấp 4 tại nông thôn
Khu vực nông thôn thường cho phép mật độ xây dựng cao hơn, thậm chí có nơi được xây full diện tích đất. Tuy nhiên, gia chủ vẫn phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các công trình cũng như tuân thủ các yêu cầu phòng cháy và thoát nước.
3.3. Nhà trong khu dân cư hoặc khu dự án
Những khu này phải tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Các công trình thường phải chừa sân trước 2-3m và sân sau từ 1-2m, dù diện tích đất lớn hay nhỏ.
3.4. Nhà có tầng hầm và bán hầm
Tầng hầm có thể rộng hơn diện tích xây dựng của tầng trệt, nhưng phải đảm bảo kết cấu, chống thấm và không vượt quá ranh đất được cấp phép. Tại một số tuyến đường, việc làm hầm có thể yêu cầu lùi sâu hơn để bảo đảm an toàn giao thông.
4. Những lỗi khiến hồ sơ cấp phép bị từ chối
Phần lớn hồ sơ bị từ chối xuất phát từ việc vượt mật độ xây dựng cho phép hoặc không tuân thủ khoảng lùi bắt buộc. Một số trường hợp xin số tầng vượt quá quy định theo lộ giới cũng bị yêu cầu chỉnh sửa.
Ngoài ra, việc kích thước thực tế của lô đất không trùng khớp với sổ đỏ hoặc bản vẽ thiết kế thiếu các thông số kỹ thuật theo quy chuẩn cũng là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ phải nộp lại nhiều lần.
Kết Luận
Quy định diện tích xây dựng nhà ở 2026 mang tính cập nhật, rõ ràng và chi tiết hơn so với các giai đoạn trước. Việc nắm chắc các giới hạn về diện tích tối thiểu, mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi và những yêu cầu đi kèm sẽ giúp chủ nhà chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng thuận lợi, tránh rủi ro, tiết kiệm thời gian và chi phí chỉnh sửa bản vẽ.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và muốn được tư vấn chính xác từng lô đất, Nam Trường Thành sẵn sàng hỗ trợ từ bước kiểm tra pháp lý, tính toán diện tích xây dựng theo quy định 2026, lên bản vẽ thiết kế đến thi công trọn gói. Việc có chuyên gia đồng hành ngay từ đầu không chỉ giúp bạn tránh sai sót mà còn tối ưu chi phí xây dựng và đảm bảo công trình bền vững trong nhiều năm.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG NAM TRƯỜNG THÀNH
- Văn phòng: 381 – 383 Đường Số 1, Phường An Lạc, Bình Tân, TP. HCM
- Hotline/Zalo: 0819.288.288
- Website: www.namtruongthanh.com
- Facebook: https://www.facebook.com/NamTruongThanh.JSC/
- TikTok: www.tiktok.com/@namtruongthanhjsc
- YouTube: www.youtube.com/@namtruongthanhjsc