Giấy phép và thủ tục xây nhà ở là bước đầu cực kỳ quan trọng trong xuyên suốt hành trình xây dựng “tổ ấm” mơ ước. Việc hiểu rõ thủ tục xây nhà ở sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, tránh đi những sai sót không đáng có. Vì thế, đây chính là bài viết dành cho bạn, hướng dẫn cực kỳ chi tiết toàn bộ quá trình và thủ tục pháp lý cần thiết khi xây nhà ở 2026.
1. Ai cần thực hiện thủ tục xây nhà ở?
– Chủ nhà, chủ đầu tư khi xây dựng nhà phố (nhà ở riêng lẻ) tại khu đô thị hoặc vùng nông thôn.
– Các công trình nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư.
– Trừ các trường hợp miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
2. Căn cứ pháp lý quan trọng
– Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Luật sửa đổi Luật Xây dựng 2020.
– Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.
– Quyết định 864/QĐ-BXD ngày 19/6/2025 của Bộ Xây dựng về công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung về công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực xây dựng (phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền). Hiệu lực từ 1/7/2025.
– Nghị định 175/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng, trong đó quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng, thẩm quyền, hồ sơ.
3. Quy trình xin giấy phép xây nhà ở
Dưới đây là các bước theo quy định mới có hiệu lực từ 1/7/2025
Bước 1: Kiểm tra thửa đất & quy hoạch
– Xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, ranh giới, hạ tầng, lộ giới.
– Kiểm tra xem đất có nằm trong vùng quy hoạch đô thị, có quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị, hạn chế xây dựng hay không.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ thiết kế & các tài liệu kỹ thuật
– Bản vẽ thiết kế xây dựng: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ vị trí nằm trong thửa đất & so với các công trình lân cận.
– Cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề nếu xây sát.
– Nếu công trình thuộc diện phải thẩm định PCCC thì hồ sơ PCCC theo quy định.
Bước 3: Nộp hồ sơ & thẩm định
– Từ 1/7/2025, theo Quyết định 864/QĐ-BXD, chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công cấp xã.
– Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ: trong 7 ngày làm việc nếu hồ sơ thiếu hoặc không đúng (điều kiện về bản vẽ, thiết kế, quyền sử dụng đất,…) để thông báo bổ sung.
– Sau khi hồ sơ đầy đủ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy phép trong thời hạn 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ; nếu công trình lớn hơn hoặc yêu cầu kiểm tra chuyên sâu, thời hạn có thể là 20 ngày hoặc theo quy định cụ thể.
Bước 4: Nhận giấy phép khởi công
– Khi được cấp giấy phép, giấy phép phải được treo tại công trình cho đến khi hoàn thành thi công.
– Giấy phép xây dựng có hiệu lực tối đa 12 tháng, có thể gia hạn nếu chưa khởi công hoặc chưa hoàn thành theo quy định. Gia hạn chỉ được chấp thuận nếu tuân thủ quy hoạch và pháp luật có liên quan.
4. Hồ sơ chi tiết cần chuẩn bị
Dưới đây là danh mục hồ sơ theo quy định mới nếu bạn xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu luật xây dựng, chữ ký, đóng dấu nếu cần).
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (có chứng thực/sao y, thông tin diện tích, bản đồ ranh giới).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ vị trí nhà trong thửa đất, bản vẽ chi tỉ mỉ, rõ ràng).
– Thuyết minh kết cấu, biện pháp thi công nếu nhà nhiều tầng (nêu rõ kết cấu chịu lực, biện pháp xử lý khi xây sát nhà khác).
– Hồ sơ PCCC nếu công trình yêu cầu.
– CMND/CCCD chủ đầu tư, giấy ủy quyền (nếu ủy quyền)
5. Thẩm quyền cấp phép và nơi nộp hồ sơ xây nhà ở
– Theo Quyết định 864/QĐ-BXD (2025), cấp xã được giao thẩm quyền trong nhiều trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ.
– Trong các khu vực đô thị lớn hoặc công trình lớn hơn cấp III/IV hoặc công trình đặc thù, thẩm quyền vẫn thuộc UBND xã/phường, Sở Xây dựng hoặc cơ quan chuyên môn cấp tỉnh.
– Nơi nộp hồ sơ: Trung tâm Phục vụ Hành chính công cấp xã (nếu địa phương đã phân cấp); nếu không, UBND xã/phường hoặc Sở Xây dựng. Hình thức nộp có thể trực tiếp, trực tuyến hoặc qua đường bưu chính nếu được cung cấp dịch vụ.
6. Thời gian xử lý, lệ phí và hậu quả khi vi phạm:
a. Thời gian xử lý
– Nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ: 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.
– Nếu có yêu cầu thẩm định chuyên môn cao hơn, kiểm tra quy hoạch hoặc thiết kế đô thị, thời gian có thể kéo dài (ví dụ 20 ngày) theo từng địa phương/ quy định cụ thể.
b. Lệ phí cấp phép
– Phí, lệ phí do UBND cấp tỉnh quy định, phụ thuộc vào loại công trình, quy mô, địa phương. Cần tra biểu lệ phí tại tỉnh/thành phố nơi xây dựng.
c. Hậu quả khi vi phạm
– Xây nhà không có giấy phép hoặc sai phép => phạt hành chính, buộc tháo dỡ phần vi phạm.
– Nếu xây trong quy hoạch bị thu hồi => bị đình chỉ, thiệt hại có thể không được bồi thường.
– Tranh chấp về đất đai, thiệt hại do xây sai ranh hoặc ảnh hưởng ảnh hưởng ảnh hưởng đến công trình lân cận.
7. Lưu ý pháp lý và sai lầm phổ biến
– Xây trên đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có tranh chấp.
– Không kiểm tra quy hoạch, lộ giới, chỉ giới đường đỏ trước khi xin giấy phép.
– Thiết kế sai kỹ thuật , thiếu bản vẽ PCCC khi cần => hồ sơ bị trả lại hoặc bị phạt sau xây dựng.
– Không theo đúng thẩm quyền cấp phép => hồ sơ nộp sai nơi dẫn đến bị hoàn lại hoặc trì hoãn.
8. FAQ
a. Nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây nhà ở không?
– Có, nếu không thuộc trường hợp miễn giấy phép. Ví dụ nếu nhà cấp 4 nằm trong khu đô thị chưa có quy hoạch chi tiết, hoặc thuộc dự án không có quy hoạch chi tiết 1/500, thì vẫn phải xin giấy phép.
b. Nếu được miễn giấy phép thì cần phải làm thủ tục gì để thay thế?
– Dù miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công và bản hồ sơ thiết kế xây dựng tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Kết luận
Tóm lại, năm 2025 có rất nhiều thay đổi liên quan tới phân cấp thẩm quyền, thủ tục hành chính và miễn giấy phép xây dựng do việc sửa đổi luật, quyết định mới như Quyết định 864/QĐ-BXD. Vì thế, chúng tôi hy vọng rằng bài viết này giúp bạn có được những kiến thức bổ ích trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết khi xây nhà ở.
Ngoài ra, nếu bạn đang có nhu cầu tư vấn về thiết kế và thi công cho ngôi nhà tương lai của bạn, hãy liên hệ trực tiếp qua số hotline 0819 288 288 của Nam Trường Thành để được tư vấn và lên lịch thi công nhanh chóng.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG NAM TRƯỜNG THÀNH
- Văn phòng: 381 – 383 Đường Số 1, Phường An Lạc, Bình Tân, TP. HCM
- Hotline/Zalo: 0819.288.288
- Website: www.namtruongthanh.com
- Facebook: https://www.facebook.com/NamTruongThanh.JSC/
- TikTok: www.tiktok.com/@namtruongthanhjsc
- YouTube: www.youtube.com/@namtruongthanhjsc